oupě nemovitosti v exekuci

V případě, že chcete koupit nemovitost, na které váznou dluhy nebo zprostředkováváte její prodej, je nutné nejprve zjistit původ a výši dluhu. Doporučuji začít s výpisem z katastru nemovitostí. 

Bohužel se zde ale nedovíte všechny exekuce ,  které na nemovitosti váznou.

Pokud se dluhů nezaleknete a komplikaci vyřešíte, máte možnost koupit často nemovitost levněji. 

Dnes není zákonná povinnost aby všechny exekuce byly uváděny na LV nemovitosti.  Když exekutorský úřad vidí, že má dlužník na LV více exekucí, tak hledá cestu jak snadněji zajistit vymahatelnost dlužné částky.

U exekucí platí  že se vždy vyplácí nejdříve ta nejstarší zaspána na LV nemovitosti. Takže kdyby se exekutor „postavil“ do té pomyslné řady vymáhacích společností na LV, tak pravděpodobnost, že na něj „něco zbyde“ je velmi malá. Proto zápis o své exekuci na LV ihned neprovede. 

Vy máte ale zájem zadluženou nemovitost od dlužníka odkoupit a tak nejdříve  dlužnou částku za dlužníka v dobré víře uhradíte (předpokládám na základě  smlouvy, např. že úhrada dlužné částky je součástí kupní ceny), aby byl LV čistý (tedy bez dalších zápisů v odd. „C“ vyjma zástavního práva banky, které by bylo uhrazeno z kupní ceny)a Vy jste  mohl realizovat např. hypotéku a nemovitostí ručit. Ale pozor! Zde může nastat velký problém. Exekutor, který svůj zápis na LV neprovedl, tak čeká až se LV „vyčistí“ a když mu systém (dnes e již hodně programů, které změny na LV ohlásí okamžitě)tak vloží svou exekuci na LV. V tuto chvíli se stává prvním titulem na vymáhání a má větší pravděpodobnost vymahatelnosti své pohledávky. 

Ovšem Vy jste se takto dostali do nepříjemné situace jak dál. Když uhradíte kupní cenu v hotovosti, tak o nemovitost nejspíše přijdete. Když máte zájem koupit nemovitost prostřednictvím hypotéky, tak to nelze, protože na nemovitosti vázne exekuce…. 

Máte-li tedy zájem odkoupit zadluženou nemovitost a nemáte zájem přijít o své peníze volejte tel. č. 777 578 244 nebo pište na email: info@reality-finance-zajisteni.cz

Ráda Vám pomohu situaci řešit 

Přeji pěkný den a jestli něco podobného řešíte nebo chcete řešit , tak neváhejte a  volejte

na tel. č. 777 578 244.

 

 271878-top_foto1-5z1k6[1] 

 _________________________________________________________________________________________ 

JAK NA NEDOBROVOLNÉ VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI PO SKONČENÍ NÁJMU

Skončil nájem, nejčastěji z důvodu neplacení nájemného, a nájemce odmítá vyklidit byt. Už jste se svými klienty - pronajímateli podobnou situaci řešili? A víte, jak postupovat?

 

POKUS O UVOLNĚNÍ NEMOVITOSTI NÁSILNÝM VYSTĚHOVÁNÍM NÁJMENÍKA např. vyklizením věcí či výměnou zámku u dveří může být kvalifikován jako trestný čin porušování domovní svobody. A to i v případě, že v nájemní smlouvě je podobné řešení dohodnuté! To určitě nelze doporučit.

 

Jediný způsob, jak takového nájemníka nedobrovolně vystěhovat a který je v souladu se zákonem, je PODÁNÍ SOUDNÍ ŽALOBY NA VYKLIZENÍ NEMOVISTI. Pronajímatel se takovou žalobou jako žalobce domáhá, aby byla nájemci jako žalovanému rozhodnutím soudu uložena povinnost předmětnou nemovitost vyklidit. Pokud nabude rozsudek právní moci a nájemník svou povinnost nesplní, může podat pronajímatel exekuční návrh a nemovitost vyklidí soudní exekutor.

Bohužel se soudní jednání může protáhnout (i na několik let) a je pravděpodobné, že nájemce po tuto dobu nebude hradit nájemné ani poplatky s užíváním bytu spojené. Pronajímatel také uhradí soudní poplatek a případné náklady na právní zastoupení. Vše může po nájemci vymáhat, ale přesto je to pro pronajímatele velmi ztrátová zkušenost. 

Existuje jeden způsob, jak podobným nepříjemnostem předejít. Pronajímatel má možnost při uzavření nájemní smlouvy nebo v průběhu trvání nájmu s nájemcem UZAVŘÍT DOHODU O VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI SE SVOLENÍM K PŘÍMÉ VYKONATELNOSTI FORMOU NOTÁŘSKÉHO ZÁPISU. 

Takový notářský zápis je tzv. "exekučním titulem", což v praxi znamená, že neproběhne žádné soudní řízení a pronajímatel může rovnou podat exekuční návrh a nemovitost nechat vyklidit exekutorem.

Nevýhodou je, že notářský zápis je zpoplatněný. Jeho cena se řídí notářským tarifem a měla by býtnu všech notářů ve stejné výši 3.000 Kč + DPH.

Výhodou je, že v případě problému s vystěhováním nájemce, má pronajímatel rychlé a legální řešení. Ve výsledku tak může pronajímatel ušetřit nejen hodně peněz, ale také nervů.

A pokud nájemce odmítá notářský zápis sepsat? Pravděpodobně bude lepší poohlédnout se po jiném, protože výběr solidního nájemce je dalším způsobem prevence před výše popsanými problémy. 

Doporučujte svým klientům - pronajímatelům, ať využívají notářský zápis a ochrání se před finančními ztrátami. Žádná nájemní smlouva to lépe nedokáže.

Zdroj ABES  

 _____________________________________________________________________________________

P o z o r  na pořízení b y d l e n í   v   a t e l i e r u , skrývá nemálo úskalí

Mnoha lidem hledajícím bydlení se dostane do hledáčku takzvaný ateliér nebo studio. Takový název dostávají nebytové jednotky, které z nějakého důvodu nelze zkolaudovat jako prostory bytové, nejčastěji proto, že nesplňují hygienické normy z hlediska hluku nebo osvětlení. Pro kancelářské prostory se nehodí kvůli nevhodné dispozici místností a tak, ač nebytové, se na trh dostanou v rámci nabídky k bydlení.

Takové ateliéry mají potenciál zaujmout zejména mladší lidi. Jde totiž často o menší prostory, a protože jsou navíc oficiálně nabízeny jako nebytové, lze se u nich dostat na zajímavou cenu, což je pro tuto skupinu často hlavní kritérium. Nižší plocha pro ně není problémem a naopak pro ně může být atraktivní, že je prostor v architektonickém řešení v něčem atypický.

Bydlení v ateliéru ale také znamená několik konkrétních nevýhod a omezení. Pokud je člověk nedomyslí dopředu a přijde na ně až po pořízení takové jednotky, může ho čekat několik nemilých překvapení a problémů. Proto je důležité vědět, co bydlení v takovém prostoru obnáší.

1) Atypická stavební dispozice, problematické množství hluku nebo nižší míra osvětlení

Již je zmíněno výše, někdo to jako nevýhodu nemusí shledávat. Ale v každém případě platí, že by si člověk měl všechny aspekty prostoru a jeho okolí velmi pečlivě prověřit a klidně absolvovat více návštěv v různých částech dne, abyste mohli co nejlépe posoudit, co bude bydlení v tomto prostoru obnášet.

2) Daň a hypotéka cenu prodražují

Na jedné straně platí, že dostáváte nižší kvalitu, ale může to být za zajímavou cenu. Na straně druhé jsou s nákupem ateliéru spojena odlišná administrativní pravidla než u bytové jednotky, a to vás naopak může stát další peníze navíc.

Nebytový prostor spadá do sazby DPH ve výši 21 % (zatímco byty, kromě těch největších o výměře 120 m2 a více, jsou ve snížené 15% sazbě) – to ještě zájemci nemusí tolik vadit, ve většině případů už dostává koncovou cenu se započítanou daní a je na to od začátku připraven.

V peněžence (nebo spíše na účtu) už ale přímo pocítíte, když ateliér budete chtít pořídit přes hypoteční úvěr. Jeho splátky pro účel pořízení nebytového prostoru totiž, na rozdíl od bytového, nejsou daňově uznatelnou položkou a nemůžete si o ně ponížit daňový základ. Po dobu splácení hypotéky tedy díky tomu v součtu na daních zaplatíte navíc částku v řádech desetitisíců, někdy i statisíců korun!

A navíc se může stát, že hypoteční úvěr na koupi ateliéru bude u banky problém vůbec získat nebo že banka bude požadovat ručení ještě jinou nemovitostí než jen samotným ateliérem. U ateliéru se totiž předpokládá, že oproti bytu se jeho hodnota v čase spíše snižuje.

3) V nebytovém prostoru nelze mít trvalé bydliště

Kromě možných obtíží při pořizování hypotéky nebo půjčky může další formální problém představovat fakt, že v jednotce, která je oficiálně nebytová, nelze mít hlášené trvalé bydliště. To si budete muset přihlásit na jiné adrese. Což vám může přivodit nejen komplikace třeba při doručování úřední pošty vázané na adresu trvalého bydliště, ale i další finanční výdaje. Ty mohou souviset například se stále se rozšiřujícími parkovacími zónami různých částí měst. Rezidenti s trvalým bydlištěm v dané čtvrti mají nárok na parkovací místo za výhodný roční poplatek. Ostatní lidé, bez trvalého bydliště v místě, jsou nuceni platit o poznání vyšší komerční cenu, která se obvykle pohybuje na úrovni 10násobku ceny pro rezidenty, někdy i více. A jako nerezidenta by se vás samozřejmě pro možnost parkování týkala ta druhá cenová sazba.

Ateliéry a studia mohou být zajímavým doplňkem nabídky na trhu. Zároveň je k nim ale potřeba přistupovat s velkou opatrností. Nabídka těchto jednotek totiž vychází především ze snahy developera vytěžit opravdu ze všech prostor, které v budově má. Nižší cena je tu však vykoupena několika negativy, se kterými mohou být spojeny i další nemalé náklady. O tom však prodejci nabízející ateliéry samozřejmě často raději mlčí. Pokud zkoumáte nabídku ateliérového bydlení, ptejte se tedy prodejce opravdu na každý detail a prověřujte pečlivě veškeré podmínky a náležitosti, které by byly s bydlením v ateliéru spojené. A jestli budete mít jen trochu pochybnosti, zaměřte raději svou pozornost na regulérní bytové jednotky. Spoustě potenciálních nejistot a problémů se vyhnete a navíc je tu velká pravděpodobnost, že cena bytu, na rozdíl od ateliéru, v čase poroste.

RNDr. Evžen Korec, CSc., generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s

atelier-zdenky-braunerove[1]

 

 

__________________________________________________________________________________________ 

KUPOVAT NEMOVITOST S REALITNÍM MAKLÉŘEM NEBO BEZ NĚJ?

Podělím se s Vámi o svůj profesní příběh.


Před pěti lety jsem se setkala s majitelem bytu, kterému se rozrostla rodina a potřeboval prodat byt 2+1 a koupit větší, aby měli nové bydlení, v kterém si každý najde své místo.

Jeho byt se nachází (píši úmyslně současný stav, protože ještě není přepsán na novu majitelku)v cihlovém domu s pěti bytovými jednotkami, nedaleko centra města.

První věc, kterou vždy dělám je ta , že si zjišťuji technický stav nemovitosti, náklady a zda vše souhlasí se zápisem na LV bytu , pokud jde o byt v osobním vlastnictví. U družstevních bytů je to podobné , ale zde není list vlastnictví ale zápis družstevního podílu a nájemní smlouva s družstvem.

Vracím se k uvedenému bytu. Zjistila jsem, že velikost bytu uvedena na listu vlastnictví kat. úřadu není v souladu s velikostí a dispozicemi bytu skutečnými.

Část bytu byla totiž v minulosti přistavena k domu. Současný prodávající si kupoval byt bez RK a jeho kupní smlouva neodpovídala skutečné koupi. Toto ale nemá možnost zjistit ani právník, který zajišťuje kupní smlouvu, ani katastrální úřad při zápisu nového vlastníka.

Po tomto zjištění následovalo kolotoč věcí, které bylo třeba dát do pořádku:
1/ Koupit pozemek pod touto stavbou od Pozemkového fondu, což bylo časově náročné a nbyl to výdaj po prodávajícího.
2/ Bylo třeba zpracovat smlouvu o výstavbě jednotky.
3/ Nové prohlášení vlastníka domu, protože se zvětšila plocha bytu (tedy zlegalizovala skutečná plocha bytu)v tomto důsledku se změnily spoluvlastnické podíly u dalších čtyřech bytů v domě.

To vše bylo nákladné a pro prodávajícího především šlo o zbytečné náklady, které si mohl ušetřit, kdyby si toto pohlídal když kupoval byt. Největší svízel byla ta, že se změnou prohlášení vlastníka a tedy spoluvlastnických podílů domu a pozemku musí souhlasit 100 % vlastníků.
K naší smůle majitel jednoho bytu nebyl k dohledání a navíc jeho byt byl v dražbě a další vlastník bytu měl exekuci, což je skutečnost , která také neumožňuje aby tento vlastník disponoval se svým bytem, tedy dal souhlas s novým prohlášením vlastníka.

Takže jsem složitě vyjednávala se společností , která dražila (snažila jsem se o co nebližší termín vyhlášení veřejné dražby). Když konečně společnost byt vydražila a já si myslela, že se posuneme dál, tak jsme se neposunuli protože vydražitel (tedy budoucí nový vlastník) nedoplatil částku, za kterou byt vydražil. Znovu jsme tedy museli čekat na to až bude nový termín na dražby tohoto bytu. Byt byl vydražen a protože je byt k rekonstrukci, tak v něm vydražitel nebydlí já musela na vydražitele najít kontakt (na dopisy, které byly adresovány na jeho adresu z LV nereagoval) . Následně byl prodán druhý byt s exekucí . Tedy již mohli dát souhlas s novým prohl. vlastníka všichni vlastníci bytů. Ale ouha, dva byty byly koupeny prostřednictvím hypotéky, tak s tímto krokem musely ještě vyjádřit souhlas tyto dvě banky. Jeden vlastník bytu měl na vše dost času, tak trvalo další měsíc, než jsme souhlas jeho úvěrující banky obdrželi.

Nyní je již nové prohlášení vlastníka na Listu vlastnictví KÚ a my konečně po 5-ti letech (!)můžeme dokončit prodej.

Ptám se tedy – stále si myslíte, že kupující ušetřil peníze, když kupoval přímo od prodejce bez RK?

Myslíte si opravdu , že má právník, který Vám zajistí Kupní smlouvy, možnost od stolu posoudit pravý stav nemovitosti?

Opravdu si myslíte, že pracovník katastrálního úřadu má možnost zjistit všechny skutečnosti spojené s prodejem nebo obráceně koupí nemovitosti?

Já si to tedy po své dlouholeté praxi nemyslím, protože příběhů z praxe je více. Toto byl jeden z nich.
Máte-li zájem si povídat o úskalích prodeje Vaší nemovitosti nebo obráceně o koupi Vaší budoucí nemovitosti volejte
777 578 244 nebo pište na email:
info@reality-finance-zajisteni.cz. Ráda se s Vámi setká
Blanka Rosková realitní makléřka a finanční poradkyně.
__________________________________________________________________________________________

ODPOVĚDNOST ZA SKRYTÉ VADY NEMOVITOSTI PŘI PRODEJI

je velmi důležité téma při prodeji jakékoliv nemovitosti.

Kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti

Co je „skrytá vada“ u nemovitosti?
Skrytá vada je taková vada, která při převzetí nemovitosti není viditelná, ale projeví se později. Aby mohla být označená jako skrytá, musela existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím, ale projevila se následně při užívání nemovitosti....
Takovým příkladem je například nefunkční topení – v létě, kdy dům kupující přebíral, jeho funkčnost neověřil a to že je nefunkční zjistil až začátkem topné sezóny na podzim.

Jak tyto věci řešit v kupní smlouvě?
Abychom předešli sporným bodům je vhodné aby kupující ve smlouvě prohlásil, že si nemovitosti prohlédl, seznámil se s faktickým i právním stavem nemovitostí a ve stavu, jakém jsou, je přebírá do vlastnictví, což ponechává prostor pouze pro uplatnění případných skrytých vad.
Doporučuji nezapomenout předávací protokol , je tedy na kupujícím, aby si nemovitost řádně prohlédl a také prodávajícím, aby do protokolu o převzetí nemovitosti uvedl případné vady, na které kupujícího výslovně upozornil a jsou zohledněny v kupní ceně, případně i skryté vady, které se projevily po podpisu Kupní smlouvy.

Jak postupovat, když Vám kupující sdělí, že našel skrytou vadu?
Doporučuji tyto kroky:
1) nejdříve důkladně nafotit, zdokumentovat, doporučuji také nechat posoudit odborníkem nebo znalcem
(zde ale upozorňuji, že kupující má povinnost prokázat, že reklamace se týká skryté vady, která nebyla v okamžiku koupě viditelná a nestala se v důsledku chybného užívání, údržby nebo běžného opotřebení).
2) vadu je pak nutné písemně oznámit prodávajícímu osobním doručením oproti podpisu nebo zasláním doporučeného dopisu s dodejkou (korespondenční lístek, který se Vám vrátí s podpisem osoby, která poštu převzala) a současně sdělit požadované odstranění vady
(kupující je ten , který v případném sporu musí doložit, že vady prodávajícímu oznámil).
3) když prodávající nepřistoupí nápravu dobrovolně, může se kupující obrátit na soud.

Jak řeší tuto situaci nový Občanský zákoník?
1) V kupní smlouvě lze sjednat záruku za vady, není-li záruční doba sjednaná, odpovídá prodávající pouze za skryté vady.
2) Kupující má právo požadovat opravu skryté vady (např. oprava či výměna topení) nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Jde-li o vadu, kterou nelze opravit a stavbu z tohoto důvodu nelze řádně užívat, může kupující odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení kupní ceny nebo opět požadovat přiměřenou slevu z kupní ceny (§ 1923).
3) NOZ přinesl významnou změnu – kupující může uplatnit skryté vady ve lhůtě 5 let od nabytí nemovitosti (§ 2129 odst. 2)

Prodáváte nemovitost a rádi byste se vyhnuli problémům – volejte tel. č. 777 578 244 nebo pište na email: info@reality-finance-zajisteni a já Vám s prodejem ráda pomohu abyste tuto možnost minimalizovali. Na setkání s Vámi se těší Blanka Rosková 

______________________________________________________________________________________

DAŃ Z NABYTÍ NEMOVITOSTI NOVĚ

 

S účinností od 1. 11. 2016 dojde k významné změně. Daňovým poplatníkem při prodeji nemovitosti bude nabyvatel. Je tedy třeba věnovat pozornost smlouvám o prodeji nemovitostí.

 Jak se vyhnout problémům?
Daň z nabytí nemovitých věcí platná od r. 2014 . Daň dle tohoto znění  pojila i smluvní volnost, kdo bude podávat daňové přiznání a platit daň z nabytí. Do této změny byl výlučným poplatníkem daně prodávající. Vycházelo se z toho , že dostal peníze, a tudy má finanční možnosti úhrady daně.

Je zde ale riziko. Když bude mít exekuce nebo jiné finanční závazky prodávající, tak budou peníze z účtu zabaveny exekutorem nebo jinou institucí podobného charakteru a stát se k dani nemůže snadno dostat. Proto zákon zajistil pro stát kupujícího jako ručitele za splnění daňové povinnosti. V případě, že daň neuhradil prodávající, přešla povinnost na stranu kupujícího.

 

 Tento nevyvážený stav upravil zákon alespoň částečně a umožnil od 1.1.2014 ve smlouvě určit, že poplatníkem daně bude kupující, nabyvatel. Dohoda obou smluvních stran tak mohla odstranit ručitelský závazek a celý proces s úschovou a vyplácením prostředků usnadnit.


Od 1. 11. 2016 to bude jednoznačné. Novela zákona o dani z nabytí nemovitých věcí stanovuje daňovým poplatníkem nabyvatele (kupujícího). Zároveň ruší ručitelský závazek, který se stává nadbytečným. Změna ale může krátkodobě přinést komplikace.

Možné komplikace se změnou daňového poplatníka
S prvním listopadovým dnem se zákonem změní daňový poplatník daně z nabytí. Jediným daňovým poplatníkem a povinným k dani bude nabyvatel – a to bez ohledu na případná smluvní ustanovení. Rozhodným dnem je přitom datum podání návrhu na vklad změny vlastnického práva na katastrální úřad.

 

Není-li ve smlouvě uveden explicitně daňový poplatník, záleží na termínu podání návrhu na vklad, kdo daň z nabytí zaplatí. Do 31. 10. 2016 to bude v takovém případě prodávající, o jediný den později již kupující. To může kupujícímu prodražit nákup o 4 % (což je sazba daně z nabytí), navíc na něj spadne nečekaná povinnost podat daňové přiznání.

 

Je-li ve smlouvě jako daňový poplatník uveden prodávající, je důležité stihnout podat návrh na vklad do konce října. Při pozdějším podání je smluvní ujednání neúčinné a daň navzdory dohodě smluvních stran bude muset zaplatit nabyvatel. Zda mu prodávající v takovém případě bude daň kompenzovat, záleží pouze na jejich budoucí dohodě. Povinnost k tomu ale mít nebude.

 

Komplikace může přinést také advokátní či notářská úschova v případě, že má daň uhradit prodávající. Ta počítá s postupným vyplácením peněz a část z nich má být uvolněna až po podání daňového přiznání a zaplacení daně prodávajícím. Ten ale tuto část od 1. 11. 2016 nemůže splnit, protože mu novela podat daňové přiznání ani neumožní. V takovém případě bude nutné připravit dodatek ke smlouvě o úschově, případně peníze budou pro nesplnění povinnosti převedeny na účet nabyvatele. Ovšem s poměrně velkou časovou prodlevou. A občas se sankcí pro prodávajícího za nesplnění povinnosti plynoucí ze smlouvy.


Nejsnazším řešením je počítat se změnou v předstihu a do smlouvy uvést jako poplatník daně nabyvatele. Tím se vyřeší případná změna zákona a ušetří se případné dohady se zablokovanými penězi

Další změna se týká osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek.

 

Chcete vědět více ? Prodáváte nebo kupujete a chcete se vyhnout možným problémům?
 Volejte ihned 777 578 244, nebo napište na email: reality-finance-zajisteni.cz. Těší se na Vás Blanka Rosková

________________________________________________________________________________

 
 
V družstevním vlastnictví je v Česku minimálně půl milionu bytů. Práva družstevníka jsou téměř stejná jako práva vlastníka bytu. Je tady ale jeden podstatný rozdíl. Družstevní byt patří družstvu a družstevník je povinen respektovat rozhodnutí družstva. V opačném případě může o byt i přijít.
Ilustrační snímek
i

Vyloučením z družstva přestává být nájemník majitelem členských práv a povinností a přichází o svůj členský podíl, jehož tržní hodnota může být třeba milion nebo i více. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pan Jaroslav bydlí v družstevním bytě už řadu let. Před časem se rozhodl pro jeho rekonstrukci a družstvo požádal o souhlas. Rekonstrukce na jeho vlastní náklady byla schválena, byl pouze upozorněn na to, že nesmí bourat nosné zdi. To samozřejmě dodržel, nicméně v jedné příčce zvětšil a upravil klasický dveřní otvor na kulatý. Když to družstvo zjistilo, uložilo mu povinnost dát příčku do původního stavu.

On ale rozhodnutí družstva neuposlechl, načež byl z družstva vyloučen a zbaven členských práv. "Nic tak hrozného jsem přece neudělal, připadá mi to trochu krutý trest, přijít kvůli takové drobnosti o byt za milion," podivuje se nešťastný družstevník. "Má na takové rozhodnutí vůbec družstvo právo? A můžu já se nějak bránit?" ptá se.

Stavební úpravy bez souhlasu družstva nelze

"K tomu, zda šlo v tomto konkrétním případě o příliš tvrdý trest, nemohu zaujmout jasné stanovisko, to by mohl rozhodnout jedině soud," říká František Lebl, předseda Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků (SMBD).

"Každopádně vyloučení z družstva má povahu krajní sankce a je k němu přistupováno zpravidla až po vyčerpání všech možností sjednání nápravy," dodává.

Nepřehlédněte

Pokud jde o stavební úpravy v bytě, obecně platí, že nájemník nesmí provádět stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele. V některých případech je nutné i oznámení stavebnímu úřadu. "Projektová dokumentace musí být ale rozhodně ještě před zahájením přestavby schválena vlastníkem domu, tedy družstvem," upozorňuje Lebl.

Vyloučením z družstva přijde člen o byt

Člen družstva může být vyloučen, jestliže opětovně a přes výstrahu porušuje členské povinnosti nebo i z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách (dle § 231 odst. 3 Obchodního zákoníku).  "Vyloučení z bytového družstva je mimořádně závažným způsobem zániku členství a pro bydlícího člena má velmi vážné důsledky," poznamenává Lebl.

Prakticky má totiž takové vyloučení přímý dopad na nájemní právo, které tímto vyloučením zaniká. Vyloučením z družstva přestává být nájemník majitelem členských práv a povinností a přichází o svůj členský podíl, jehož tržní hodnota může být třeba milion nebo i více. Užívání družstevního bytu je totiž výlučně spojeno právě s členstvím. A pokud družstevník o svá členská práva přijde, je povinen byt vyklidit. "Bývalý člen má ale právo na zajištění bytové náhrady, popřípadě na poskytnutí přístřeší. Rozhodnutí o bytové náhradě souvisí s tím, zda jde o rodinu s dětmi nebo jednotlivce," dodává Lebl.

Odvolání je nutno podat do tří měsíců

"Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet výstraha, která musí být konkrétní, musí obsahovat upozornění na následky nedbání této výstrahy a musí zde být uvedeny konkrétní povinnosti, které člen porušuje," vysvětluje Lebl. Jestliže ani poté člen od svého jednání neupustí nebo výstrahy nedbá, může družstvo přistoupit k jeho vyloučení.

O vyloučení rozhoduje představenstvo družstva, pokud ovšem stanovy neuvádějí, že o něm rozhoduje členská schůze. Rozhodnutí musí být členovi písemně oznámeno a musí mu být umožněno, aby v případě, že o jeho vyloučení bude rozhodovat členská schůze, byl na schůzi osobně přítomen.

Proti rozhodnutí představenstva může člen podat odvolání k členské schůzi a to do tří měsíců ode dne, kdy se o vyloučení dozvěděl. Jestliže členská schůze vyloučení potvrdí nebo se vůbec nesvolá, pak má bývalý člen ještě možnost podat žalobu k soudu. Návrh soudu může podat ve lhůtě tří měsíců ode dne konání členské schůze, která vyloučení potvrdila, nejpozději pak do jednoho roku od jejího konání. Jestliže člen těchto možností odvolání nevyužije, pak jeho právo zaniká a rozhodnutí o vyloučení je platné.

Zapamatujte si:

  • Družstevní byt nevlastníte vy, ale bytové družstvo, tedy právnická osoba, která je jako vlastník zapsaná v katastru nemovitostí.
  • Jako člen družstva, který bydlí v družstevním bytě, jste v podstatě nájemcem bytu. Družstvu za užívání bytu platíte, výši částky určuje členská schůze.
  • K rekonstrukci bytu, byť na vlastní náklady, potřebujete souhlas družstva.
  • Jestliže opětovně a přes výstrahu porušujete členské povinnosti můžete být z družstva vyloučeni. Další důvody pro vyloučení mohou být uvedeny ve stanovách.
  • Vyloučením z družstva zaniká vaše nájemní právo a jste povinni byt vyklidit, máte ale právo na zajištění bytové náhrady, popřípadě na poskytnutí přístřeší.
  • Proti rozhodnutí představenstva o vyloučení z družstva můžete do tří měsíců podat odvolání k členské schůzi.
  • Jestliže členská schůze vyloučení potvrdí nebo se vůbec nesvolá, můžete podat žalobu k soudu.
  • S případnými problémy vám pomohou poradny Sdružení bytových družstev a společenství vlastníků ČR.                                                                                                     Použité mat. s Idnes

Chcete vědět více? Neváhejte s napište nebo zvolejte BlankaRosková tel. 777 578 244 

_______________________________________________________________________________

Jak dobře prodat nemovitost

Co uděláte když budete prodávat auto? Určitě ho umyjete, vyluxujete a naleštíte. Jste si vědomi toho, že hlavně nakupujeme očima. Bohužel ne vždy to takto vnímá prodávající bytu nebo domu. U prodeje nemovitosti se úpravě nemovitosti před prodejem říká homestaging. Tento výraz znamená od osobnění. Zjednodušeně jde právě o to připravit nemovitost k prodeji stejně jako bychom naleštili před prodejem to auto.

Pozor v žádném případě nejde o zakrytí technických závad.

Prodávaná nemovitost má vždy působit vzdušně, světle a mít příjemnou atmosféru.

Ten z Vás kdo si myslí, že nainvestuje do nemovitosti na rekonstrukci a ta zajistí vyšší cenu při prodeji , nemá pravdu. Takto to u nemovitostí nefunguje, ale o tom příště.

Tato příprava Vás nebude stát téměř nic kromě hodinky Vašeho času.

Vezmeme to popořadě.

Předsíň:
•na věšáku v předsíni nechte jen jeden až dva kabáty, ostatní dejte je do skříňí
•uložte boty
•schovejte misku se psím žrádlem a kočičí toaletu
•zbavte se všech drobností které volně visí na stěnách či jsou položené na policích (lžíce a krém na boty, deštník)
•pokud je podlaha špinavá od podrážek, vyčistěte ji

Kuchyně:
•důkladně očistěte spotřebiče, hlavně sporák a jeho okolí
•všechno nádobí z kuch. Linky uložte
•schovejte všechny (nebo alespoň minimalizujte)čistící prostředky, houbičky, šťávu, kořenky, visící chňapky, utěrky, zavěšené naběračky, zásobníky na nože
•uložte toustovač, starou varnou konvici apod.
•sundejte magnetky i výkresy Vašich ratolestí z lednice
•schovejte odpadkový koš
•omezte počet věcí, které máte v otevřených policiích a umístěte do nich jeden drobnější dekorační předmět, nebo visící květinu
•pokud máte prosklená dvířka v horní skříňce, tak je třeba aby za nimi bylo vše urovnáno
•ze stolu sundejte slánku a pepřenku, namísto toho na něj umístěte vázu s květinou nebo mísu s ovocem. Ale jen nějakou neutrální – skleněnou či dřevěnou, žádný plast
•srovnejte židle

Obývací pokoj:
•vypněte televizi
•sundejte vše z konferenčního stolku (noviny, popelník, ovladač na televizi), umístěte na něj mísu s ovocem
•urovnejte polštářky na gauči, výrazně barevné schovejte
•DVD a CD vše uložené ve skříňce nebo zásobníkách, nic mimo
•pohledově srovnejte knihovnu, odstraňte věci, které jsou tam navíc
•omezte vystavený počet fotografií Vaší rodiny na miminum

Ložnice:
•ustelte postel, použijte neutrální povlečení nebo přehoz, naaranžujte dekorační polštářky
•z nočních stolků a komod odstraňte všechny předměty, můžete umístit květiny, noční lampičky nebo svícny se svíčkami
•zavřete šatní skříň, pokud je zrcadlová, tak ji důkladně umyjte
•umístěte před postel koberečky nebo kožešinu

Koupelna:
•odstraňte všechny hygienické potřeby z vany i umyvadla do skříňky
•důkladně umyjte obklady a dlažbu
•schovejte zubní kartáčky, wc štětku a zásobu toaletních papírů
•zavřete toaletu!
•dejte pozor, aby nebyly na sprchovém koutě a zrcadle nad umyvadlem zaschlé kapky vody
•máte-li starý zašlý koupelnový závěs a sprchovou baterii, raději pořiďte nové
•můžete nechat na držáku viset jeden čistý ručník, ideálně bílé barvy, nebo v barvě, která doplňuje zbarvení koupelny

Studentský a dětský pokoj:
•ukliďte rozházené hračky a schovejte je, alespoň částečně
•schovejte trofeje, dresy, sundejte plakáty z brava
•srovnejte CD a DVD
•skliďte učení ze stolu
•vypněte PC
•ustelte postel

Co dodat závěrem? Nepodceňujte estetickou stránku věci. Je při prodeji Vaší nemovitosti tou nejdůležitější. Zanedbat Homestaging při prodeji nemovitosti může znamenat připravit se o několik set tisíc korun. Volba je na vás.

Pomohla Vám má rada? Tak článek přepošlete svým známým, kteří také řeší prodej nebo mi zavolejte a můžeme si dále povídat o tom, co vše je třeba udělat pro zdárný prodej :-)).

Tel. 777 578 244, mail: info@reality-finance-zajisteni.cz

______________________________________________________________________________________

Nové p o v i n n o s t i     v l a s t n í k ů    b y t ů     podle NOZ – víte to?
Ten, kdo koupí byt, má podle nového zákona 30 dnů na to, aby o této skutečnosti informoval osobu zodpovědnou za správu domu, tedy výbor společenství nebo správce. Stejnou povinnost má i v okamžiku, kdy se rozhodne svůj byt pronajmout. V takovém případě je povinen oznámit také jméno a adresu nájemce svého bytu. Také bych upozornil na povinnost, která se váže k počtu členů domácnosti. Vlastník je pov...inen společenství sdělit počet členů své domácnosti, a pokud dojde ke změně v tomto počtu, neprodleně je povinen to hlásit. Novinkou je skutečnost, že pokud počet osob v domácnosti slouží jako kritérium pro rozúčtování nákladů na některou ze služeb souvisejících s užíváním společných částí domu, může být za nesplnění této povinnosti každý vlastník společenstvím sankcionován. Pokuta v takovém případě činí 100 Kč za každý den prodlení s nahlášením této změny
Zároveň upozorňuji, že při prodeji bytu je prodávající vlastník povinen nového vlastníka informovat o tom, zda- li v souvislosti s bytem na něm neváznou žádné dluhy, případně s ním tyto dluhy vyrovnat. Společenství totiž při změně vlastníka žádné závazky nevypořádává, ty si upravují prodávající a kupující mezi sebou. V případě dluhů spojených s bytem, tyto převezme nový nabyvatel. Prodávající za tyto dluhy společenství vlastníků ručí, nesmí tedy jejich existenci kupujícímu zatajit.
Je to pro Vás nová a užitečná informace- napište? Chcete poradit - volejte 777 578 244 BLanka Rosková

 


 

LEVNÉ POZEMKY MNOHDY SKRÝVAJÍ ODPAD ČI FEKÁLIE
Levné pozemky, které se dlouho nabízejí k prodeji, mnohdy skrývají odpad, jsou kontaminovány zbytky ropných látek či průsaky fekálií od sousedů. Když takovou parcelu člověk koupí a až poté začne zjišťovat, co na ní kdysi stálo nebo se dělo, je už pozdě. Odškodnění se jen těžko domůže.

Spory trvají i deset let a výsledek bývá k pláči. Soudy třeba uznají, že poškozený je sice morálně v právu, ale tím to končí. Satisfakce reálně žádná. Promlčeno, zapomenuto, viník, osoba či firma, se rozplyne, nelze dokázat přímou odpovědnost, nebo ho nelze dohnat.
Na takové překvapení narazila před časem například menší stavební firma na severovýchodě Prahy. Koupila parcely pro řadové rodinné domky a sotva do nich kopla, začali dělníci ven tahat zbytky železobetonu, hromady sutě, plastů, rezavé plechovky se zbytky barev a ropných látek.
„Nemohli jsme si dovolit protahovat stavbu, vždyť jsme na projekt měli úvěr, i naši klienti si brali hypotéky a termíny jednotlivých etap jsou bankami vázány pod sankcemi. Museli jsme to odstranit na vlastní náklady, přišlo nás to na milión,“ potvrdil 45letý jednatel firmy.
Pozemek byla zavezená skládka
Nedaleko stojí čistička. Viník by se ale jen těžko hledal. Pozemky byly desítky let zapomenutým okrajem mezi původní řídkou zástavbou „na konci světa“ z třicátých let minulého století a poli. Původně ani nešlo o stavební parcely. Do tohoto ještě nedávno zastrčeného kouta zavážel „sajrajt“ kdekdo, i místní.
Pozemky připadly zdejší rodině v restituci a ta je prodala dál, nejspíš neměla ani tušení, že je to vlastně zavezená skládka.
Takových nenápadných „dárečků“ jsou přitom po celém Česku stovky a přibývají další. Neuplyne týden, kdy by Česká inspekce životního prostředí nevydala zprávu, že někde ta či ona společnost na parcelu, která k tomu není určena, bez povolení vyvezla a šmahem zavezla stavební odpad, včetně život ohrožujících látek.
Tento případ se dotkl firmy, jež to ve svém projektu ještě ustála. Nejhorší je, když takový „poklad“ potká jednotlivce. Někdy se to zjistí včas, mnohdy ne.
„Koupili jsme za dva a půl miliónu domek na první pohled s pěknou velkou zahradou. Teče tudy potůček. Nic velkého, taková strouha. Zajímal jsem se o to, odkud přitéká. V realitce nám řekli, že je to v pohodě, že je to z protějšího svahu a že protéká přes souseda,“ řekl třicetiletý pan Jiří z Prahy.
Voňavý potůček
„Když jsme se nastěhovali, chodil jsem po zahradě a cítil smrad. Myslel jsem si, že se ve strouze budou v létě cachtat děti. To těžko. Protékají tudy fekálie. Sousední dům nemá kanalizaci, ani pořádnou jímku, a už léta to vypouští nenápadně tudy. Budu se bránit žalobou, ale s tím vším dokazováním a odvoláváním je to na jak dlouho? Na deset let, a to máme tady s tím žít?“ dodal.
Nemusí jít jen o nedořešenou kanalizaci. Stačí, když je vedle na sousední parcele zemědělské hospodářství, ke vší smůle jen pár metrů od studny na nabízeném pozemku. S největší pravděpodobností nebude voda z takové studny pitná.
Z příslušné vyhlášky vyplývá, že chlévy, močůvkové jímky a hnojiště při ustájení jednotlivých kusů hospodářských zvířat musí být od studny nejméně 25 metrů.
„Při koupi pozemku by se kupující nikdy neměl spoléhat pouze na pro