Současné období nám dává trochu více času než bývá obvyklé . Věnujme ho tedy mimo jiné i kontrole svých neovitostí.
Čas od času se stává, že nabírám nemovitost do prodeje a zjistím, že není majitel majitelem přístupové cesty ani jejím spolumajitelem. Velmi často pak slyším argument, že to takto funguje desítky let a několik generací zpět, tak proč by nyní měl být problém s přístupem k nemovitosti. Ovšem to, že tato dohoda mohla roky fungovat pro prodávajícího, nemusí již vždy fungovat také pro kupujícího. Může dojít k situaci, kdy kupující po nabytí vlastnictví k vytouženému domu (bytu)narazí na neoblomného souseda, který mu přístup přes své pozemky zakáže.
V tuto chvíli je ale třeba napsat, že k této situaci, kdy by se přístup k nemovitosti řešil až po její koupi, by byl jen v případě koupi nemovitosti v hotovosti. Banky nedají úvěr (hypotéku) bez zajištění přístupové cesty.
Mezi lidmi panuje iluze, že přístup přes pozemky souseda k nemovitosti se dá vždy nějak „vysoudit“, že to sice chvíli trvá, ale že soudy nakonec nějaké „břemeno cesty“ vždy zřídí. A navíc, že je zřejmé, že každá nemovitost musí mít přístupu (příjezd) i záchranných složek (hasiči, sanita apod.). Takto se stává, že otázka přístupu k nemovitosti se v praxi všeobecně podceňuje. Když kupujete bez dobrého makléře nebo někoho kdo tyto a podobné „záludnosti“ prodejů nemovitostí řeší, tak může být velký malér na světě.
Je třeba varovat, že občanský zákoník účinný od r. 2014 není v této otázce příliš benevolentní a že zajištění přístupu prostřednictvím soudu není automatické. Zákoník jednoznačně upřednostňuje řešení přístupu dohodou. Dohoda může mít nejrůznější podoby, např. může jít o služebnost (břemeno) či nájem.
Pokud není taková dohoda není mezi účastníky uzavřena, je možné požádat o zřízení nezbytné cesty soudem. Je nutné ale si DÁT POZOR! Soud takové žalobě nemusí vyhovět! Podle § 1032 občanského zákoníku soud přístupovou cestu nepovolí, pokud:
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
Je třeba upozornit hlavně na druhý důvod, kdy soud cestu nepovolí z důvodu hrubé nedbalosti kupujícího. To znamená, že byl kupující seznámen s přístupem přes cizí pozemek, neřešil to a přesto nemovitost koupil.
Za hrubou nedbalost ale může být považován i postup kupujícího, který sice souseda osloví, ale nepřistoupí na jeho návrh řešení, protože např. požaduje, aby mu soused umožnil cestu bezúplatně. Zde je potřeba si uvědomit, že soused není povinen cestu umožnit za stejných podmínek, jak tomu bylo u prodávajícího. Lze očekávat, že soused bude mít pro nového vlastníka nemovitosti jiné podmínky. Může požadovat nějakou úplatu, podílení se na nákladech spojených s údržbou cesty. Může také omezit využití přístupové cesty jen na osoby trvale bydlící v nemovitosti . Díky této volbě neumožní tedy např. využít nemovitost k podnikání. Nepřistoupení na podmínky vlastníka pozemku může být pro kupujícího nebezpečné a určitě se nelze spoléhat na to, že soud bude vstřícnější nebo že právo cesty soudním rozhodnutím „vyjde levněji“.
Právo nezbytné cesty je soudem zřizováno vždy za úplatu a vždy tak, aby souseda omezovalo co nejméně. Soud proto např. nemusí povolit průjezd, ale jen průchod (tj. užívání cesty jen pro pěší), cesta povede jinudy, než je představa kupujícího apod. Výsledek soudního řízení se tedy může dost zásadně lišit od představ kupujícího.
Proto je třeba doporučit zájemcům o koupi, aby vždy důsledně zkoumali, zda budou mít ke kupované nemovitosti přístup a aby se aktivně snažili v případě absence přístupu o rozumnou dohodu se sousedem. Zájemci o koupi v případě nedostatečného nebo žádného přístupu měli požadovat na prodávajícím situaci vyřešit než se bude podepisovat kupní smlouva.
Určitě byste tuto situaci ale měli řešit i vy, co zatím nechcete prodávat. To, že nyní přístup do vaší nemovitosti funguje bez problémů, přestože cesta k domu (bytu) není vaše neznamená, že se do budoucna situace nemůže změnit. Nemovitost souseda může být prodána nebo zděděna a vy a vaše rodina se může dostat do složité situace a navíc problematický přístup do nemovitosti výrazně snižuje její hodnotu.
Kontrolu své nemovitosti a jejich přístupových cest si můžete prověřit na stránkách ČUZK /Českého úřadu zeměměřického a katastrálního/.
Blanka Rosková tel. č. 777 578 244 , franšízant RK Dům realit