Jak kupovat a pronajímat nemovitosti.

 

ZVAŽUJETE KOUPI SPOLUVLASTNICKÉHO PODÍLU NEMOVITOSTI ? Víte jaká úskalí vás mohou čekat?

NEBO JIŽ JSTE SPOLUVLASTNÍKEM bytu, domu nebo pozemku?

K tomuto zamyšlení mě přivedl  inzerát:

„Prodám 1/5 domu v Jizerských Horách…….“

 

Jest-li jste již spoluvlastníkem nemovitosti a  dohodnete se s ostatními spoluvlastníky, tak jste vyjímka a blahopřeji !

Většina spoluvlastníků má ale s komunikací a se společným rozhodnutím ostatních spoluvlastníků nemovitosti problémy. Ty se ukáží zvláště ve chvíli, kdy je zapotřebí něco udělat a mnohdy i zafinancovat. Může to být nová střecha (ta je problémem zejména pro toho, kdo bydlí v podkroví a ne pro toho kdo bydlí v přízemí domu. U společných oprav se začne diskutovat, jestli změnu vůbec provést, jak a za čí peníze. Prostě sjednotit se na společném postupu a financování je velkým problémem.

Každému spoluvlastníkovi nemovitosti radím spoluvlastnictví rozdělit co nejdříve.

Dům s více  na bytovými jednotkami, rozdělit Prohlášením vlastníka na konkrétní bytové jednotky a společné prostory. Pozemek lze rozdělit dle velikosti vlastnického podílu (pokud velikosti pozemku budou dávat smysl). Nebo přenechat nemovitost jedinému vlastníku, který ostatním vyplatí finanční kompenzaci.

Je tu ještě jedna okolnost, která je také důležitá. Když v domě, na kterém máte spoluvlastnický podíl, budete chtít prodat svůj byt , prodáte ho levněji, než kdyby byl na katastrálním úřadu veden na samostatném listu vlastnictví jako byt v osobním vlastnictví. Nedá se sním bance ručit na hypotéku.

Občanský zákoník  vám dává právní možnost rozdělit nemovitost jak uvádím. Zákon říká, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Jest-li ostatní spoluvlastníci nechtějí na rozdělení přistoupit  , lze podat žalobu k soudu. Soud sice může jednání odložit, avšak nejdéle o dva roky, v případě že by okamžité rozdělení poškodilo ostatní spoluvlastníky.

V případě, že  nemovitost s ohledem na dispozice rozdělit nelze a ostatní spoluvlastníci nechtějí nebo nemohou vyplatit toho, který chce odejít, je řešením prodej celku a rozdělení peněz.

Jest-li si chcete koupit spoluvlastnický podíl je nutné si nejdříve ověřit  bezdlužnost ostatních spoluvlastníků !

Jeden, pro mne z nejdůležitějších důvodů je to, že jakmile některý ze spoluvlastníků přijde se svým podílem do exekuce nebo dražby, tak majitelem jeho podílu se stává většinou spekulant, který udělá nejspíše vše proto aby Vám bydlení a využívání nemovitosti znepříjemnil a následně dokoupil od vás podíl za nižší částku, než by bylo v daném období obvyklé. Takto můžete přijít i vy o vlastní bydlení. Je třeba si uvědomit, že průběhu života se věci a okolnosti mění. Nyní můžete vycházet s ostatními spoluvlastníky velmi dobře. Nikdo z nás neví jak se situace změní, když někdo svůj podíl prodá nebo dojde k úmrtí jednoho spoluvlastníka, tak nevíme jaké finanční problémy budou mít jeho dědicové. Je tedy určitě dobře si své finance a hodnotu svého majetku chránit.

Zajímá vás tato problematika, rádi byste věděli více a získali kompletní řešení ? Neváhejte a volejte tel. č. 777 578 244 realitní makléřku a finanční poradkyni Blanku Roskovou. 

 

 

Jak a proč si ZAJISTIT PŘÍSTUP K NEMOVITOSTI vždy a bez problémů.

Čas od času se stává, že nabírám nemovitost do prodeje a zjistím, že není majitel majitelem přístupové cesty ani jejím spolumajitelem. Velmi často pak slyším argument, že to takto funguje desítky let a několik generací zpět, tak proč by nyní měl být problém s přístupem k nemovitosti. Ovšem to, že tato dohoda mohla roky fungovat pro prodávajícího, nemusí již vždy fungovat také pro kupujícího. Může dojít k situaci, kdy kupující po nabytí vlastnictví k vytouženému domu (bytu)narazí na neoblomného souseda, který mu přístup přes své pozemky zakáže.

V tuto chvíli je ale třeba napsat, že k této situaci, kdy by se přístup k nemovitosti řešil až po její koupi, by byl jen v případě koupi nemovitosti v hotovosti. Banky nedají úvěr (hypotéku) bez zajištění přístupové cesty.

Mezi lidmi panuje iluze, že přístup přes pozemky souseda k nemovitosti se dá vždy nějak „vysoudit“, že to sice chvíli trvá, ale že soudy nakonec nějaké „břemeno cesty“ vždy zřídí. A navíc, že je zřejmé, že každá nemovitost musí mít přístupu (příjezd) i záchranných složek (hasiči, sanita apod.). Takto se stává, že otázka přístupu k nemovitosti se v praxi všeobecně podceňuje. Když kupujete bez dobrého makléře nebo někoho kdo tyto a podobné „záludnosti“ prodejů nemovitostí řeší, tak může být velký malér na světě.

Je třeba varovat, že občanský zákoník účinný od r. 2014 není v této otázce příliš benevolentní a že zajištění přístupu prostřednictvím soudu není automatické. Zákoník jednoznačně upřednostňuje řešení přístupu dohodou. Dohoda může mít nejrůznější podoby, např. může jít o služebnost (břemeno) či nájem.

Pokud není taková dohoda není mezi účastníky uzavřena, je možné požádat o zřízení nezbytné cesty soudem. Je nutné ale si DÁT POZOR! Soud takové žalobě nemusí vyhovět! Podle § 1032 občanského zákoníku soud přístupovou cestu nepovolí, pokud:
a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.
Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
Je třeba upozornit hlavně na druhý důvod, kdy soud cestu nepovolí z důvodu hrubé nedbalosti kupujícího. To znamená, že byl kupující seznámen s přístupem přes cizí pozemek, neřešil to a přesto nemovitost koupil.

Za hrubou nedbalost ale může být považován i postup kupujícího, který sice souseda osloví, ale nepřistoupí na jeho návrh řešení, protože např. požaduje, aby mu soused umožnil cestu bezúplatně. Zde je potřeba si uvědomit, že soused není povinen cestu umožnit za stejných podmínek, jak tomu bylo u prodávajícího. Lze očekávat, že soused bude mít pro nového vlastníka nemovitosti jiné podmínky. Může požadovat nějakou úplatu, podílení se na nákladech spojených s údržbou cesty. Může také omezit využití přístupové cesty jen na osoby trvale bydlící v nemovitosti . Díky této volbě neumožní tedy např. využít nemovitost k podnikání. Nepřistoupení na podmínky vlastníka pozemku může být pro kupujícího nebezpečné a určitě se nelze spoléhat na to, že soud bude vstřícnější nebo že právo cesty soudním rozhodnutím „vyjde levněji“.

Právo nezbytné cesty je soudem zřizováno vždy za úplatu a vždy tak, aby souseda omezovalo co nejméně. Soud proto např. nemusí povolit průjezd, ale jen průchod (tj. užívání cesty jen pro pěší), cesta povede jinudy, než je představa kupujícího apod. Výsledek soudního řízení se tedy může dost zásadně lišit od představ kupujícího.

Proto je třeba doporučit zájemcům o koupi, aby vždy důsledně zkoumali, zda budou mít ke kupované nemovitosti přístup a aby se aktivně snažili v případě absence přístupu o rozumnou dohodu se sousedem. Zájemci o koupi v případě nedostatečného nebo žádného přístupu měli požadovat na prodávajícím situaci vyřešit než se bude podepisovat kupní smlouva.

Určitě byste tuto situaci ale měli řešit i vy, co zatím nechcete prodávat. To, že nyní přístup do vaší nemovitosti funguje bez problémů, přestože cesta k domu (bytu) není vaše neznamená, že se do budoucna situace nemůže změnit. Nemovitost souseda může být prodána nebo zděděna a vy a vaše rodina se může dostat do složité situace a navíc problematický přístup do nemovitosti výrazně snižuje její hodnotu.
Blanka Rosková el. 777 578 244 , franšízant RK Dům realit.

 

Zvyšování nájemného má svá pravidla. Znáte je?

Pronajímatel má sice právo na úpravu výše nájmu, ovšem musí dodržet určitá pravidla stanovená nájemní smlouvou nebo zákonem. V jakých případech je navýšení nájemného oprávněné? O kolik je přípustné a za jakých podmínek? Existuje jeho maximální hranice? A jaká pravidla musí obě strany respektovat? 

Za jakých okolností lze zvýšit nájemné?

Zákonem stanovené mechanismy zvyšování nájemného jsou určeny pro případy, kdy nájemné neodpovídá výši obvyklého nájemného v dané lokalitě. Pokud se jedná o smlouvu na dobu určitou, může pronajímatel navrhnout prodloužení doby nájmu s novou výši nájmu a záleží jen na nájemci, jestli ji bude akceptovat. V případě uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou je situace  trochu složitější. Pronajímatel má sice ze zákona taktéž nárok na zvýšení nájemného, musí však dodržet jistá pravidla. Podmínky si mohou obě strany sjednat už v nájemní smlouvě, nebo může zvýšení nájemného iniciovat sám pronajímatel. Pokud nájemník s návrhem nesouhlasí, může pronajímatel navrhnout, aby  výši nájemného určil soud. 

Jak se v nájemní smlouvě sjednává zvyšování nájemného?

Ve smlouvě může být sjednáno pravidelné zvyšování nájemného o konkrétní částku. Nejčastěji se ale stanovuje zvyšování nájemného takzvanou inflační doložkou, případně prostřednictvím dodatku. Inflační doložka spočívá v každoročním zvyšování nájmu podle míry inflace v předchozím roce. Ovšem pozor, to platí pouze v případě, že je ve smlouvě uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí. Podobně jako v případě zvyšování nájmu má i nájemce právo navrhnout naopak jeho snížení, pokud je nájemné vyšší než obvyklé v daném místě. Zvýšení či snížení lze také ve smlouvě zcela vyloučit. Důležité je mít na paměti, že v tomto případě má dohoda přednost před zákonem.

Pronajímatel může zvýšit nájemné i proti vůli nájemníka

Pokud není úmluva o zvyšování nájemného zanesena do nájemní smlouvy, pronajímatel může proti vůli nájemníka zvýšit nájem ze dvou důvodů. Buď, aby vyrovnal výši obvyklého nájemného, anebo po provedení stavebních úprav, díky kterým se zlepší podmínky bydlení, a tedy i hodnota bytu. Nájemné může být takto zvýšeno ročně až o 10 % z částky za tyto účelně vynaložené náklady.

Jaké zásady musí pronajímatel dodržet?

Ať už má pronajímatel ke zvýšení nájmu jakýkoliv důvod, musí se řídit určitými pravidly. Písemný návrh může podat nejdříve rok od posledního zvýšení nájemného, přičemž zvýšení nesmí během posledních tří let přesáhnout 20% hranici. Dále nesmí výše nájemného překročit nájemné obvyklé v daném místě. Můžete také požádat o znalecký posudek nebo kontaktovat kvalitní realitní kancelář.

Zvýšit nájem kvůli tomu, že cena neodpovídá nájmům v okolí, může pronajímatel pouze pokud není ve smlouvě ujednaný jiný způsob zvyšování nájmu.

Pokud nájemce návrh o zvýšení pronájmu do 2 měsíců přijme, novou částku začne platit počínaje třetím kalendářním měsícem po obdržení návrhu.

Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, rozhodne soud

Nedohodnou-li se pronajímatel s nájemcem na zvýšení nájemného, rozhodne soud podle pravidel občanského zákoníku. Stejná pravidla platí i v případě, že se nájemce do dvou měsíců k návrhu nevyjádří. Soud pak může nájemné zvýšit maximálně do výše obvyklého nájemného, a to s účinností ke dni podání žaloby.

Nechcete-li být zaskočeni jakoukoliv změnou ve výši nájmu nebo řešit zbytečné problémy s ní spojené, doporučujeme tomuto tématu věnovat v nájemní smlouvě zvláštní pozornost.                                                                                                       Tisková zpráva Quantum reality

Pronajímáte nebo budete pronajímat byt nebo dům a rádi byste o nájmech věděli více? Volejte tel. č. 777 578 244 makléřku 

domu realit Blanku Roskovou 

 

Kauce u nájmu: Za jakých podmínek? 

Současná právní úprava nahrává nájemcům, kterým již není možné pod sankcí smluvní pokuty zabránit v kouření uvnitř bytu ani v přítomnosti domácích mazlíčků demolujících podlahy, okna a dveře. Zákon pronajímateli k zajištění úhrady dluhů nájemce a náhrady způsobené škody nabízí pouze zajišťovací instrument tzv. jistoty (dříve též kauce). Jaké jsou podmínky přijetí jistoty, v jaké výši smí být stanovena a kolik bude jistota pronajímatele stát? 

Kauce a jistota

Dříve používaný termín kauce nahradil občanský zákoník pojmem jistota. Změnilo se však nejen pojmenování zajišťovacího institutu, ale také způsob výpočtu. Před účinností nového občanského zákoníku mohl pronajímatel k zajištění nájemného požadovat trojnásobek „měsíční platby“, kterou tvořil součet částky nájemného a plateb za služby. Ponovu je možné jistotu odvozovat pouze z výše nájemného, a to i přesto, že ji lze na nedoplatky za služby nájemci započíst.

Maximálně tři nájmy

Nový občanský zákoník od roku 2014 umožnil pronajímateli požadovat jistotu ve výši šestinásobku měsíčního nájemného. Novela, která vstoupila v účinnost před dvěma lety, pak přípustnou výši jistoty snížila na trojnásobek měsíčního nájemného. Důvodem mělo být odlehčení nájemcům s nižšími příjmy a zpřístupnění nájemního bydlení širšímu okruhu osob.

Uplatnění více než dvojnásobku měsíčního nájemného ale bylo i před účinností novely spíše výjimkou. Maximální výše poskytnuté jistoty byla trhem určována zpravidla mezi jedním a dvěma měsíčními nájmy.

S ohledem na to, že současná právní úprava neumožňuje pronajímateli uložit za porušení povinností nájemce smluvní pokutu a do výpočtu výše jistoty není ani možné zahrnout částku plateb za služby, je pronajímatel v zajištění svých práv značně omezen. Vyšší kauce tak může dosáhnout jen navýšením nájemného.

Jistotu je nutno sjednat

Poskytnutí jistoty není s nájmem bytu spojeno automaticky, ale pronajímatel ji musí zakotvit v nájemní smlouvě. Je možné uzavřít i speciální dohodu o poskytnutí jistoty, a to i kdykoliv během trvání nájemního vztahu. Protože se výše nájemného se může v čase měnit, je nepraktické sjednávat jistotu jako fixní částku. Je vhodnější navázat ji na aktuální výši nájemného.

Institut jistoty slouží pronajímateli k zajištění pohledávek vůči nájemci, a to veškerých pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy. Zákon neobsahuje taxativní výčet těchto pohledávek, proto se bude jednat typicky o dlužné nájemné, nedoplatky z poskytnutých služeb anebo náhradu škody. Složit finanční prostředky jako jistotu je možné v hotovosti i bezhotovostně.

Úroky jako z úvěru

Pronajímatel je povinen při vypořádání jistoty zaplatit nájemci úroky alespoň ve výši zákonné sazby. Zákon ale pro tyto účely žádnou konkrétní sazbu nestanoví. Sazba úroků z prodlení stanovená nařízením vlády pro tyto účely použita být nemůže vzhledem k odlišné funkci úroků a úroků z prodlení. Úroky z prodlení jsou sankčního charakteru, zatímco úroky jako cena peněz mají věřiteli sloužit jako kompenzace za dobu, kdy nemohl s penězi disponovat.

Vycházet je tedy nutno z obecného ustanovení o úrocích v občanském zákoníku, které říká, že není-li výše úroků ujednána, platí se takové úroky, které stanoví právní předpis. Pokud ani právní předpis jejich výši nestanoví, platí dlužník obvyklé úroky požadované za úvěry od bank v místě bydliště dlužníka v době uzavření smlouvy. V nájemní smlouvě je žádoucí vždy výši úroků sjednat.

Mezi odbornou veřejností stále probíhají diskuse o tom, jak vysoké mají být úroky z jistoty. Existují i stanoviska, podle nichž by vždy měly být vypočteny jako obvyklé úroky z úvěrů u bank v místě bydliště dlužníka. To by však kladlo nepřiměřené nároky na pronajímatele. Účelem jistoty není úvěrovat pronajímatele, ale poskytnout mu zajištění jeho potenciálních pohledávek vůči nájemci.

Za přiměřené je možno považovat ujednání takové výše úroků, které by odpovídaly úrokové sazbě na běžných nebo spořících účtech. Zákon nelze obejít tím způsobem, že bude výše úroku přímo stanovena jako nulová. S úrokovými sazbami na běžných účtech, které se k nule blíží, by mohl pronajímatel postupovat tak, že s nájemcem sjedná výši úroku dle úrokové sazby na spořicím účtu, kam jistotu po dobu nájemního vztahu umístí. Nájemci by tak vydal pouze to, co sám uložením finančních prostředků získal.

Započtení nebo navrácení jistoty? K datu skončení nájmu!

Pronajímatel musí vypořádat finanční toky a jistotu vrátit, a to k datu ukončení nájmu. Přitom je oprávněn započíst si částku, kterou mu nájemce dluží.

Často se objevuje otázka, zda je možné vyčkat až do obdržení vyúčtování za služby a teprve následně nájemci jistotu uvolnit v závislosti na tom, kolik činila skutečná spotřeba. Bylo by to možné pouze v případě, že si to strany výslovně smluvily. Jinak jistota zaniká s ukončením nájmu.

Zákon předjímá, že k vypořádání pohledávek pronajímatele bude docházet právě až k datu ukončení nájemní smlouvy. Ve smlouvě však lze dohodnout, že jistota může být použita na úhradu dluhů kdykoliv v průběhu nájmu, a nájemci uložit, aby takto použitou jistotu doplnil do původní výše.

Pokud je škoda vyšší

Náhrada škody a její výše je častým předmětem nájemních sporů. Proto je vhodné řádně popsat stav bytu nebo domu v nájemní smlouvě a předávací protokol doplnit i fotodokumentací.

Pokud by škoda anebo nedoplatek nájemného nebo plateb za služby výši jistoty při vypořádání převyšovaly, nezbývá pronajímateli nic jiného než uplatnit tuto pohledávku standardní cestou. Nejprve ji nájemci vyúčtuje, a když se nájemce k úhradě nemá, je možné pohledávku zažalovat a následně vymáhat v souladu se získaným exekučním titulem.  

 

Zdroj Veronika Hojná Hypoindex 

Koupě nemovitosti v exekuci

V případě, že chcete koupit nemovitost, na které váznou dluhy nebo zprostředkováváte její prodej, je nutné nejprve zjistit původ a výši dluhu. Doporučuji začít s výpisem z katastru nemovitostí. 

Bohužel se zde ale nedovíte všechny exekuce ,  které na nemovitosti váznou.

Pokud se dluhů nezaleknete a komplikaci vyřešíte, máte možnost koupit často nemovitost levněji. 

Dnes není zákonná povinnost aby všechny exekuce byly uváděny na LV nemovitosti.  Když exekutorský úřad vidí, že má dlužník na LV více exekucí, tak hledá cestu jak snadněji zajistit vymahatelnost dlužné částky.

U exekucí platí  že se vždy vyplácí nejdříve ta nejstarší zaspána na LV nemovitosti. Takže kdyby se exekutor „postavil“ do té pomyslné řady vymáhacích společností na LV, tak pravděpodobnost, že na něj „něco zbyde“ je velmi malá. Proto zápis o své exekuci na LV ihned neprovede. 

Vy máte ale zájem zadluženou nemovitost od dlužníka odkoupit a tak nejdříve  dlužnou částku za dlužníka v dobré víře uhradíte (předpokládám na základě  smlouvy, např. že úhrada dlužné částky je součástí kupní ceny), aby byl LV čistý (tedy bez dalších zápisů v odd. „C“ vyjma zástavního práva banky, které by bylo uhrazeno z kupní ceny)a Vy jste  mohl realizovat např. hypotéku a nemovitostí ručit. Ale pozor! Zde může nastat velký problém. Exekutor, který svůj zápis na LV neprovedl, tak čeká až se LV „vyčistí“ a když mu systém (dnes e již hodně programů, které změny na LV ohlásí okamžitě)tak vloží svou exekuci na LV. V tuto chvíli se stává prvním titulem na vymáhání a má větší pravděpodobnost vymahatelnosti své pohledávky. 

Ovšem Vy jste se takto dostali do nepříjemné situace jak dál. Když uhradíte kupní cenu v hotovosti, tak o nemovitost nejspíše přijdete. Když máte zájem koupit nemovitost prostřednictvím hypotéky, tak to nelze, protože na nemovitosti vázne exekuce…. 

Máte-li tedy zájem odkoupit zadluženou nemovitost a nemáte zájem přijít o své peníze volejte tel. č. 777 578 244 nebo pište na email: info@reality-finance-zajisteni.cz

Ráda Vám pomohu situaci řešit 

Přeji pěkný den a jestli něco podobného řešíte nebo chcete řešit , tak neváhejte a  volejte

na tel. č. 777 578 244.

 

 271878-top_foto1-5z1k6[1] 

 _________________________________________________________________________________________ 

JAK NA NEDOBROVOLNÉ VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI PO SKONČENÍ NÁJMU

Skončil nájem, nejčastěji z důvodu neplacení nájemného, a nájemce odmítá vyklidit byt. Už jste se svými klienty - pronajímateli podobnou situaci řešili? A víte, jak postupovat?

 

POKUS O UVOLNĚNÍ NEMOVITOSTI NÁSILNÝM VYSTĚHOVÁNÍM NÁJMENÍKA např. vyklizením věcí či výměnou zámku u dveří může být kvalifikován jako trestný čin porušování domovní svobody. A to i v případě, že v nájemní smlouvě je podobné řešení dohodnuté! To určitě nelze doporučit.

 

Jediný způsob, jak takového nájemníka nedobrovolně vystěhovat a který je v souladu se zákonem, je PODÁNÍ SOUDNÍ ŽALOBY NA VYKLIZENÍ NEMOVISTI. Pronajímatel se takovou žalobou jako žalobce domáhá, aby byla nájemci jako žalovanému rozhodnutím soudu uložena povinnost předmětnou nemovitost vyklidit. Pokud nabude rozsudek právní moci a nájemník svou povinnost nesplní, může podat pronajímatel exekuční návrh a nemovitost vyklidí soudní exekutor.

Bohužel se soudní jednání může protáhnout (i na několik let) a je pravděpodobné, že nájemce po tuto dobu nebude hradit nájemné ani poplatky s užíváním bytu spojené. Pronajímatel také uhradí soudní poplatek a případné náklady na právní zastoupení. Vše může po nájemci vymáhat, ale přesto je to pro pronajímatele velmi ztrátová zkušenost. 

Existuje jeden způsob, jak podobným nepříjemnostem předejít. Pronajímatel má možnost při uzavření nájemní smlouvy nebo v průběhu trvání nájmu s nájemcem UZAVŘÍT DOHODU O VYKLIZENÍ NEMOVITOSTI SE SVOLENÍM K PŘÍMÉ VYKONATELNOSTI FORMOU NOTÁŘSKÉHO ZÁPISU. 

Takový notářský zápis je tzv. "exekučním titulem", což v praxi znamená, že neproběhne žádné soudní řízení a pronajímatel může rovnou podat exekuční návrh a nemovitost nechat vyklidit exekutorem.

Nevýhodou je, že notářský zápis je zpoplatněný. Jeho cena se řídí notářským tarifem a měla by býtnu všech notářů ve stejné výši 3.000 Kč + DPH.

Výhodou je, že v případě problému s vystěhováním nájemce, má pronajímatel rychlé a legální řešení. Ve výsledku tak může pronajímatel ušetřit nejen hodně peněz, ale také nervů.

A pokud nájemce odmítá notářský zápis sepsat? Pravděpodobně bude lepší poohlédnout se po jiném, protože výběr solidního nájemce je dalším způsobem prevence před výše popsanými problémy. 

Doporučujte svým klientům - pronajímatelům, ať využívají notářský zápis a ochrání se před finančními ztrátami. Žádná nájemní smlouva to lépe nedokáže.

Zdroj ABES  

 _____________________________________________________________________________________

P o z o r  na pořízení b y d l e n í   v   a t e l i e r u , skrývá nemálo úskalí

Mnoha lidem hledajícím bydlení se dostane do hledáčku takzvaný ateliér nebo studio. Takový název dostávají nebytové jednotky, které z nějakého důvodu nelze zkolaudovat jako prostory bytové, nejčastěji proto, že nesplňují hygienické normy z hlediska hluku nebo osvětlení. Pro kancelářské prostory se nehodí kvůli nevhodné dispozici místností a tak, ač nebytové, se na trh dostanou v rámci nabídky k bydlení.

Takové ateliéry mají potenciál zaujmout zejména mladší lidi. Jde totiž často o menší prostory, a protože jsou navíc oficiálně nabízeny jako nebytové, lze se u nich dostat na zajímavou cenu, což je pro tuto skupinu často hlavní kritérium. Nižší plocha pro ně není problémem a naopak pro ně může být atraktivní, že je prostor v architektonickém řešení v něčem atypický.

Bydlení v ateliéru ale také znamená několik konkrétních nevýhod a omezení. Pokud je člověk nedomyslí dopředu a přijde na ně až po pořízení takové jednotky, může ho čekat několik nemilých překvapení a problémů. Proto je důležité vědět, co bydlení v takovém prostoru obnáší.

1) Atypická stavební dispozice, problematické množství hluku nebo nižší míra osvětlení

Již je zmíněno výše, někdo to jako nevýhodu nemusí shledávat. Ale v každém případě platí, že by si člověk měl všechny aspekty prostoru a jeho okolí velmi pečlivě prověřit a klidně absolvovat více návštěv v různých částech dne, abyste mohli co nejlépe posoudit, co bude bydlení v tomto prostoru obnášet.

2) Daň a hypotéka cenu prodražují

Na jedné straně platí, že dostáváte nižší kvalitu, ale může to být za zajímavou cenu. Na straně druhé jsou s nákupem ateliéru spojena odlišná administrativní pravidla než u bytové jednotky, a to vás naopak může stát další peníze navíc.

Nebytový prostor spadá do sazby DPH ve výši 21 % (zatímco byty, kromě těch největších o výměře 120 m2 a více, jsou ve snížené 15% sazbě) – to ještě zájemci nemusí tolik vadit, ve většině případů už dostává koncovou cenu se započítanou daní a je na to od začátku připraven.

V peněžence (nebo spíše na účtu) už ale přímo pocítíte, když ateliér budete chtít pořídit přes hypoteční úvěr. Jeho splátky pro účel pořízení nebytového prostoru totiž, na rozdíl od bytového, nejsou daňově uznatelnou položkou a nemůžete si o ně ponížit daňový základ. Po dobu splácení hypotéky tedy díky tomu v součtu na daních zaplatíte navíc částku v řádech desetitisíců, někdy i statisíců korun!

A navíc se může stát, že hypoteční úvěr na koupi ateliéru bude u banky problém vůbec získat nebo že banka bude požadovat ručení ještě jinou nemovitostí než jen samotným ateliérem. U ateliéru se totiž předpokládá, že oproti bytu se jeho hodnota v čase spíše snižuje.

3) V nebytovém prostoru nelze mít trvalé bydliště

Kromě možných obtíží při pořizování hypotéky nebo půjčky může další formální problém představovat fakt, že v jednotce, která je oficiálně nebytová, nelze mít hlášené trvalé bydliště. To si budete muset přihlásit na jiné adrese. Což vám může přivodit nejen komplikace třeba při doručování úřední pošty vázané na adresu trvalého bydliště, ale i další finanční výdaje. Ty mohou souviset například se stále se rozšiřujícími parkovacími zónami různých částí měst. Rezidenti s trvalým bydlištěm v dané čtvrti mají nárok na parkovací místo za výhodný roční poplatek. Ostatní lidé, bez trvalého bydliště v místě, jsou nuceni platit o poznání vyšší komerční cenu, která se obvykle pohybuje na úrovni 10násobku ceny pro rezidenty, někdy i více. A jako nerezidenta by se vás samozřejmě pro možnost parkování týkala ta druhá cenová sazba.

Ateliéry a studia mohou být zajímavým doplňkem nabídky na trhu. Zároveň je k nim ale potřeba přistupovat s velkou opatrností. Nabídka těchto jednotek totiž vychází především ze snahy developera vytěžit opravdu ze všech prostor, které v budově má. Nižší cena je tu však vykoupena několika negativy, se kterými mohou být spojeny i další nemalé náklady. O tom však prodejci nabízející ateliéry samozřejmě často raději mlčí. Pokud zkoumáte nabídku ateliérového bydlení, ptejte se tedy prodejce opravdu na každý detail a prověřujte pečlivě veškeré podmínky a náležitosti, které by byly s bydlením v ateliéru spojené. A jestli budete mít jen trochu pochybnosti, zaměřte raději svou pozornost na regulérní bytové jednotky. Spoustě potenciálních nejistot a problémů se vyhnete a navíc je tu velká pravděpodobnost, že cena bytu, na rozdíl od ateliéru, v čase poroste.

RNDr. Evžen Korec, CSc., generální ředitel a předseda představenstva EKOSPOL a. s

atelier-zdenky-braunerove[1]

 

 

 

KUPOVAT NEMOVITOST S REALITNÍM MAKLÉŘEM NEBO BEZ NĚJ?

Podělím se s Vámi o svůj profesní příběh.


Před pěti lety jsem se setkala s majitelem bytu, kterému se rozrostla rodina a potřeboval prodat byt 2+1 a koupit větší, aby měli nové bydlení, v kterém si každý najde své místo.

Jeho byt se nachází (píši úmyslně současný stav, protože ještě není přepsán na novu majitelku)v cihlovém domu s pěti bytovými jednotkami, nedaleko centra města.

První věc, kterou vždy dělám je ta , že si zjišťuji technický stav nemovitosti, náklady a zda vše souhlasí se zápisem na LV bytu , pokud jde o byt v osobním vlastnictví. U družstevních bytů je to podobné , ale zde není list vlastnictví ale zápis družstevního podílu a nájemní smlouva s družstvem.

Vracím se k uvedenému bytu. Zjistila jsem, že velikost bytu uvedena na listu vlastnictví kat. úřadu není v souladu s velikostí a dispozicemi bytu skutečnými.

Část bytu byla totiž v minulosti přistavena k domu. Současný prodávající si kupoval byt bez RK a jeho kupní smlouva neodpovídala skutečné koupi. Toto ale nemá možnost zjistit ani právník, který zajišťuje kupní smlouvu, ani katastrální úřad při zápisu nového vlastníka.

Po tomto zjištění následovalo kolotoč věcí, které bylo třeba dát do pořádku:
1/ Koupit pozemek pod touto stavbou od Pozemkového fondu, což bylo časově náročné a nbyl to výdaj po prodávajícího.
2/ Bylo třeba zpracovat smlouvu o výstavbě jednotky.
3/ Nové prohlášení vlastníka domu, protože se zvětšila plocha bytu (tedy zlegalizovala skutečná plocha bytu)v tomto důsledku se změnily spoluvlastnické podíly u dalších čtyřech bytů v domě.

To vše bylo nákladné a pro prodávajícího především šlo o zbytečné náklady, které si mohl ušetřit, kdyby si toto pohlídal když kupoval byt. Největší svízel byla ta, že se změnou prohlášení vlastníka a tedy spoluvlastnických podílů domu a pozemku musí souhlasit 100 % vlastníků.
K naší smůle majitel jednoho bytu nebyl k dohledání a navíc jeho byt byl v dražbě a další vlastník bytu měl exekuci, což je skutečnost , která také neumožňuje aby tento vlastník disponoval se svým bytem, tedy dal souhlas s novým prohlášením vlastníka.

Takže jsem složitě vyjednávala se společností , která dražila (snažila jsem se o co nebližší termín vyhlášení veřejné dražby). Když konečn

Stáhněte si zdarma

Pět užitečných tipů pro vaši peněženku

zpracováním osobních údajů