Je třeba varovat, že občanský zákoník účinný od r. 2014 není v této otázce příliš benevolentní a že zajištění přístupu prostřednictvím soudu není automatické. Zákoník jednoznačně upřednostňuje řešení přístupu dohodou. Dohoda může mít nejrůznější podoby, např. může jít o služebnost (břemeno) či nájem. Pokud není taková dohoda není mezi účastníky uzavřena, je možné požádat o zřízení nezbytné cesty soudem. Je nutné ale si DÁT POZOR! Soud takové žalobě nemusí vyhovět! Podle § 1032 občanského zákoníku soud přístupovou cestu nepovolí, pokud:
Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.
Je třeba upozornit hlavně na druhý důvod, kdy soud cestu nepovolí z důvodu hrubé nedbalosti kupujícího. To znamená, že byl kupující seznámen s přístupem přes cizí pozemek, neřešil to a přesto nemovitost koupil. Za hrubou nedbalost ale může být považován i postup kupujícího, který sice souseda osloví, ale nepřistoupí na jeho návrh řešení, protože např. požaduje, aby mu soused umožnil cestu bezúplatně. Zde je potřeba si uvědomit, že soused není povinen cestu umožnit za stejných podmínek, jak tomu bylo u prodávajícího. Lze očekávat, že soused bude mít pro nového vlastníka nemovitosti jiné podmínky. Může požadovat nějakou úplatu, podílení se na nákladech spojených s údržbou cesty. Může také omezit využití přístupové cesty jen na osoby trvale bydlící v nemovitosti . Díky této volbě neumožní tedy např. využít nemovitost k podnikání. Nepřistoupení na podmínky vlastníka pozemku může být pro kupujícího nebezpečné a určitě se nelze spoléhat na to, že soud bude vstřícnější nebo že právo cesty soudním rozhodnutím „vyjde levněji“. Právo nezbytné cesty je soudem zřizováno vždy za úplatu a vždy tak, aby souseda omezovalo co nejméně. Soud proto např. nemusí povolit průjezd, ale jen průchod (tj. užívání cesty jen pro pěší), cesta povede jinudy, než je představa kupujícího apod. Výsledek soudního řízení se tedy může dost zásadně lišit od představ kupujícího.
Proto je třeba doporučit zájemcům o koupi, aby vždy důsledně zkoumali, zda budou mít ke kupované nemovitosti přístup a aby se aktivně snažili v případě absence přístupu o rozumnou dohodu se sousedem. Zájemci o koupi v případě nedostatečného nebo žádného přístupu měli požadovat na prodávajícím situaci vyřešit než se bude podepisovat kupní smlouva.
Určitě byste tuto situaci ale měli řešit i vy, co zatím nechcete prodávat. To, že nyní přístup do vaší nemovitosti funguje bez problémů, přestože cesta k domu (bytu) není vaše neznamená, že se do budoucna situace nemůže změnit. Nemovitost souseda může být prodána nebo zděděna a vy a vaše rodina se může dostat do složité situace a navíc problematický přístup do nemovitosti výrazně snižuje její hodnotu.
Blanka Rosková , frenšízant RK Dům realit, tel. 777 578 244 www.reality-finance-zajisteni.cz