Úpravy pozemků bez souhlasu vlastníka pozemku aneb na co je třeba si dát pozor.

Úpravy pozemků bez souhlasu vlastníka pozemku aneb na co je třeba si dát pozor.

Úpravy pozemků bez souhlasu vlasníka pozemku aneb na co je třeba si dát pozor.

Pozemkové úpravy představují proces nového uspořádání pozemků v určitém území. Jejich cílem je zejména zpřehlednění vlastnických vztahů, zlepšení přístupu k pozemkům, ochrana půdy a krajiny či realizace veřejně prospěšných opatření (např. protipovodňová a protierozní opatření).

Z pohledu vlastníka však mohou znamenat zásadní zásah do jeho práv – včetně změny hranic, výměry či dokonce výměny pozemku za jiný.

Pozemkové úpravy jako forma „malého“ vyvlastnění

Podstatou pozemkových úprav je možnost změnit vlastnické uspořádání i bez souhlasu vlastníka. Může dojít k:

• úpravě hranic pozemků,
• scelení nebo rozdělení parcel,
• zániku původních pozemků a vzniku nových,
• nahrazení původního pozemku jiným.

Na rozdíl od klasického vyvlastnění vlastník neobdrží finanční náhradu, ale jiný pozemek, jehož hodnota má odpovídat hodnotě původního pozemku podle zákonných kritérií.

Důležité je zdůraznit, že rozhodující není tržní cena, ale cena stanovená podle zákona o oceňování majetku, která se může od tržní hodnoty výrazně lišit.

Stejně jako u vyvlastnění lze pozemkové úpravy provádět pouze ve veřejném zájmu – typicky za účelem zlepšení hospodaření v krajině, ochrany před suchem či povodněmi nebo vybudování společných zařízení (např. polních cest).

Jaké pozemky mohou být dotčeny?

Obvod pozemkových úprav stanoví pozemkový úřad. Nejčastěji se jedná o pozemky mimo zastavěná území, zejména zemědělskou půdu.

Zastavěné pozemky, pozemky v zastavěném území nebo zastavitelných plochách lze do obvodu zahrnout pouze se souhlasem vlastníka.

Pozor – pokud se vlastník ve lhůtě stanovené úřadem nevyjádří, má se za to, že souhlasí. Nesouhlas je tedy nutné aktivně a včas sdělit.

Jak probíhá řízení o pozemkových úpravách?

Řízení je zahájeno veřejnou vyhláškou. Vlastníci nejsou o zahájení informováni individuálně. Následně probíhá úvodní jednání, na které jsou vlastníci písemně pozváni. Mezi těmito kroky může uplynout i několik měsíců či let.

Každému vlastníkovi je vyhotoven tzv. soupis nároků, který obsahuje:

• cenu (odchylka maximálně ± 4 %),
• výměru (odchylka maximálně ± 10 %),
• vzdálenost od stanoveného bodu (odchylka maximálně ± 20 %),
• druh pozemku a případná omezení.

Soupis nároků představuje základní dokument určující hodnotu vstupních pozemků. Pokud s jeho obsahem vlastník nesouhlasí, musí podat námitky ve stanovené lhůtě.

Plán společných zařízení a návrh nového uspořádání

Před samotným návrhem nového uspořádání pozemků se zpracovává plán tzv. společných zařízení – například polních či lesních cest, protierozních mezí, hrází nebo poldrů.

Tento plán schvaluje zastupitelstvo obce na veřejném zasedání. Vlastníci musí být s plánem předem prokazatelně seznámeni.

Na základě schváleného plánu je následně vypracován návrh nového uspořádání pozemků.

Schválení návrhu a možnosti obrany

Návrh pozemkových úprav musí schválit vlastníci alespoň 60 % pozemků zahrnutých do úprav.

Každý vlastník obdrží soupis nových pozemků a mapu jejich umístění. Pokud se vlastník nevyjádří ani po opětovné výzvě (ve lhůtě 15 dnů), má se za to, že souhlasí.

I v případě nesouhlasu jednotlivce může být návrh schválen, pokud splňuje zákonná kritéria přiměřenosti.

Proti rozhodnutí je možné podat:

• odvolání do 15 dnů,
• správní žalobu do 2 měsíců od doručení rozhodnutí o odvolání,
• případně mimořádné opravné prostředky (kasační stížnost, ústavní stížnost).

Soud přezkoumává zejména dodržení zákonných kritérií a procesní postup.

Koupě pozemku v průběhu pozemkových úprav

Pozemkové úpravy mohou probíhat i několik let. V praxi tak dochází k převodům pozemků již zahrnutých do řízení.

Na listu vlastnictví může být uvedena poznámka:

• „Zahájeny pozemkové úpravy“ – převod není omezen.
• „Schválené pozemkové úpravy“ – k převodu či zatížení je nutný souhlas pozemkového úřadu.

V případě schválených úprav musí být v převodních listinách uvedeny jak původní, tak nové pozemky dle schváleného návrhu a souhlas úřadu musí být předložen katastru.

Kupující vstupuje do řízení v aktuálním stavu, a měl by si proto vždy ověřit, v jaké fázi se řízení nachází a jaké návrhy se jeho budoucího pozemku týkají.

Nejčastější chyba vlastníků: pasivita

Řízení o pozemkových úpravách je komplexní a časově náročné. Největším rizikem je pasivita vlastníka.

Nevyjádření nesouhlasu, nepodání námitek či nereagování na výzvy úřadu může mít zásadní a později nevratné důsledky.

Jakmile se vlastník dozví, že jeho pozemky jsou nebo mohou být zahrnuty do pozemkových úprav, je vhodné situaci aktivně řešit a zvážit odbornou právní konzultaci.

V případě dotazů či potřeby právního zastoupení doporučujeme obrátit se na advokáta specializovaného na právo nemovitostí a správní právo.

Zdroj: Kinstellar, s.r.o., advokátní kancelář

(Text odpovídá právní úpravě účinné ke dni publikace.)